彩神vll“好房子”一场没有标准答案的考试

发布日期： 2025-06-15 阅读量： 作者： 小编

彩神vll“好房子”一场没有标准答案的考试(图1)

　　浙江省自然资源网上交易中心官网最新公告中又有6宗杭州宅地挂牌，将在6月底前完成出让，其中5宗在地块建设条件须知中均注明：项目应符合《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》（以下简称《导则》）要求。

　　在此之前，5月20日、5月29日，杭州主城区三墩、东新、白马湖、运河新城板块已有4宗“好房子”试点项目宅地完成出让，平均溢价率约40%，明显高于今年1-5月宅地平均成交溢价率。其中3宗宅地更是创下同板块楼面价新高。

　　以杭州拿地到开盘3-6个月的常规周期来算，最快今年下半年这些试点项目即将上市销售——《导则》正式施行不过两个月，“好房子”已离我们如此之近。

　　今年全国两会上，“好房子”首次写入政府工作报告，随即成为高频词。然而除了安全、舒适、绿色、智慧这样的概念性描述，“好房子”到底长什么样？

　　要解答这个问题，我们先将视角投向北京——一个已经把“好房子”从纸面落到地面的城市，试图从首个落地项目中，寻找通向理想品质生活的路径。

　　6月5日的北京，迎来了今年第一个高温天，空气里浮动着柏油路面蒸腾的热浪。

　　转过一个口袋公园，走进位于北京近郊的龙湖·观萃楼盘现场，瞬间感觉温度降了，那是小区绿化搭配的智能喷灌系统根据湿度在调节喷淋频率，细密的水雾缭绕庭院，顺带着让室外休憩区变得没那么燥热。

　　现场人流并不密集，但结伴而来的购房者接连不断，其间还能看到正对着镜头侃侃而谈的自媒体人，他们中的大多数会目标明确地直奔那套有“6米挑高空中庭院”的样板间，又在穿过中心庭院的时候下意识确认头顶的是风雨连廊，因为“它看起来比想象中气派”。

　　“这段时间人算少了，刚开放的时候还有全国各地的同行专程赶来参观。”龙湖·观萃营销负责人时光说，一开年观萃的网签套数就排在昌平区前三，实景示范区开放后日均到访量基本保持在300组，“单日最高接待超过400组客户。”

　　作为全国首个“好房子”试点项目，龙湖·观萃是一个“带方案入市”的楼盘。2023年8月底，全国首届“好房子”设计大赛启动，以“真题、真赛、真建”模式向行业抛出新命题，吸引全国531支设计团队报名参赛，大赛的目标之一就是打造高水平的“好房子”示范作品。龙湖·观萃所在的昌平北四村地块就是当时的北京赛题。

　　2024年3月，昌平北四村地块挂牌出让时，从176个设计方案中胜出的7个“一等奖”作品就已纳入了入市规划文件。而更让房企感兴趣的是该项目在架空层、风雨连廊和阳台设计方面都开了“绿灯”：1000平方米架空层不计入地块容积率；风雨连廊不计入地块容积率；可结合北方气候特点合理设置阳台。

　　彼时容积率计算新规尚未出台，这样的“尝新”之举让房企对该项目趋之若鹜，包括保利、中海、中铁建、首开、越秀在内的18家房企报名参与竞拍，29轮竞价后触达地价上限，最终竞得人是现场摇号摇出来的。而同天出让的另1宗北京怀柔宅地却是底价成交。

　　从北京“好房子”宅地的触顶成交，到杭州“好房子”宅地平均40%的溢价率，其背后是市场的高期待，又何尝不是房企对“好房子”赛道的集体押注？

　　走在政策前面并不容易。负责观萃项目的华北龙湖设计管理中心负责人范兴雷依然记得每次项目方案优化协调会时的激动，不仅从市到区各级审核单位悉数到场，还有部级专家坐镇把关：风雨连廊怎么设计才能效果最大化；建筑面积1000平方米的架空层怎么处理才能在北方的寒冬里依然适用；阳台怎么设置才能兼顾冬夏……

　　“因为没有参考项，每一个细节都需要摊开了讨论，又因为政策尚未明确，每一个决定都需要找到依据。”范兴雷说。

　　2025年2月，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），明确支持架空层、风雨连廊、开敞阳台等新型设计，并在建筑材料、外立面、空间弹性等方面给予更大自由度。范兴雷在其中看到了观萃项目落地过程中反复探讨的问题、总结的经验。

　　技术要点明确的好处是什么呢？举个例子，“好房子”能否提高得房率，是购房者普遍关注的问题，如果按照《技术要点》来设计执行，高层、小高层的得房率可以从80%左右提升到90%。

　　龙湖·观萃部分得房率做到了94%左右，这是“探路者”树立的标杆。“我们不只是在建楼，也是在给未来生活打个样。”在时光看来，让习惯封闭式阳台的北方购房者感受到开放式阳台的美，也是“好房子”该有的样子。

　　曾经创下从拿地到开工最短用时18天纪录的杭州房企，这次在“好房子”试点项目操盘上显得相当谨慎，截至目前4宗已拿地项目尚未有规划方案公示，也没有消息传出。参与竞拍却未成功摘地的房企，也纷纷表示“好房子”涉及建筑、环境等诸多专业内容，无法泛泛而谈。

　　5月20日，拱墅东新单元“好房子”试点项目宅地由杭州西湖房地产集团有限公司竞得，并刷新同板块楼面价记录。（浙江省自然资源网上交易中心官网图）

　　倒是一位近期正在看房的行业内人士告诉记者，收到了其中一家拿地房企的消息，建议“持币待购”，因为新产品一定会让市场“眼前一亮”。“杭州的好房子能不能建成这样？”他拿出手机，收藏夹里满是成都、广州、深圳的“空中庭院”式楼盘，得房率普遍超过100%，有的甚至做到了140%，那是他理想中“眼前一亮”应该达到的标准。

　　“建‘好房子’并不是建大房子、贵房子，‘好’指的是住宅品质。”浙江省城乡规划设计研究院建筑设计分院总建筑师邢海笑说，这些超高得房率的楼盘他也没少看，但大概率不会出现在杭州，“好房子试点项目容积率提升是因为架空层、风雨连廊等部分空间、以及建成后移交相关部门的社区、养老、托育、卫生、文体等公共服务配套设施不计入容积率，所以能在不损失住宅面积的基础上，增加更多公共服务空间、室内外交互空间，并非单纯卷容积率。”

　　两年多前，北京以“带方案入市”的方式谋划“好房子”试点的时候，浙江也开始探索同一个课题。“到底什么是‘好房子’，‘好’的评价标准是什么？当时的切入点就是问题导向。”邢海是这个调研课题的主要参与者之一，课题的目标很明确，就是要制定适用浙江本土需求的好房子评价标准和指南。

　　课题组收集了近几年浙江省内关于住宅类产品投诉较多的问题并进行归类，同时通过走访收集居民现实需求。《杭州市住宅品质提升设计导则(试行)》和《浙江省住宅品质提升设计导则（试行）》相继公布后，我们也能发现与全国标准相比，本地化导则具有更强的针对性。“尤其是针对老百姓近年关注的住宅痛点，比如层高、隔音、安全、适老化与无障碍等，都提出了更高品质的标准。”邢海说杭州采用了“国家标准+地方创新”模式来实现住宅品质提升的目标，“比如国家标准要求层高3米，杭州在此基础上将大户型层高标准提升到不低于3.15米，可以使得在地暖、新风系统等设备安装之后空间依旧保持舒适，也可以获得更好的居住体验。”

　　邢海并不意外杭州首批“好房子”试点项目进入规划设计阶段后步调反而慢了下来——因为面对新规，行业传统的“高周转、高杠杆、规模化复制”已不可持续，传统的矛盾三角“品质-成本-速度”也需要进一步破除，这些都需要时间。如何既落实“好房子”核心要求，又以精细化设计回应本地化生活场景的需求，是摆在所有房企面前的新问题。

　　杭州《导则》的116条细则中有108条均为“应”字条款，也就是说这些条款都要在设计建设中一一落实，而杭州也早已制定了严格的从设计到图审再到验收的一系列措施，以保证每一条要求都能践行到位。

　　“我们也在摸着石头过河。”一位国内一线房企杭州公司负责人坦言，“《导则》里的技术参数是死的，但人的居住习惯是活的，这些细节需求不解决，方案报审就要一次次修改，我们宁可把时间花在前面。”

　　为了适应“好房子”标准，以北京龙湖·观萃为起点，龙湖集团开发了一条全新的“观萃”产品线月未经审核营运数据公告显示：截至5月末，该集团累计实现总合同销售金额人民币285.5亿元，合同销售面积209.5万平方米，其中5月单月实现总合同销售金额人民币64.7亿元。

　　彩神vll用户常见问题解答

　　根据克而瑞地产研究发布的数据，5月份TOP100房企成交与4月基本持平，环比增幅仅3.5%。而龙湖的环比增幅高达26.1%，大幅跑赢行业同期均值。

　　业界将龙湖吃到的这波“红利”归结于抓住了“好房子”的市场窗口期，以观萃为代表的新产品线带动了整体业绩回暖。

　　有龙湖·观萃珠玉在前，“好房子”落地节奏明显提速，各大房企也跃跃欲试，于是就有了杭州首批“好房子”试点项目出让时，4宗地中有3宗刷新同板块楼面价纪录。

　　然而“好房子”要从纸面落到地面也不容易。理论上，龙湖·观萃自带7个“一等奖”设计方案入市，但当脱离理想化的模型环境，如何在现实场景下找到方案、成本与售价之间的平衡点？参与其中的人都感叹：“没得选。”

　　项目部对观萃做过测算，按照“好房子”标准建设，整个项目的成本至少增加15%。“实际执行的施工标准更高，投入也更高。”时光坦言，观萃是“好房子”，但对企业而言或许不是赚钱的项目。

　　“好房子”的定位是很明确的，就是通过提升最低标准来整体提升居民的住房品质。但好房子的建设必然是个艰难的过程，现在才刚刚开始。

　　在《导则》核心编制专家之一、中国联合工程有限公司副总建筑师郭纪鸿看来，“好房子”至少要面对3个挑战，除了明确怎么样才是好房子，更要明确“是谁的好房子”，以及解决“既要好又不能贵”的问题。“随着时间的推移，好房子在规范上要求会越来越高，越来越严格；内涵上也会越来越宽广，以更好地满足不同阶层、不同人对居住文化的要求。房子能真正贴近人的生活，我想那时候才算真正实现好房子的目标。”

　　建筑是生活的容器。“好房子”的评价标准也不仅仅局限在建筑概念上的“房子”这个单一维度。在《导则》推出之前，杭州就曾针对高品质住宅做课题研究，专家组最一致的意见就是要提升对公共空间、公共要素的要求，将公共空间占比、共享设施配置等社区要素纳入核心标准。

　　采访中，已经有行业主管部门在探讨建筑边界如何向社区公共空间延伸，以及与公共基础设施衔接的可行性。比如风雨连廊能不能连到小区门口的地铁站、公交站？“好房子”的外延已经在不断扩展，以人为尺度，指向好小区、好社区的更大生活半径。

　　“好房子”的时间维度也在延展。邢海正在申报一个针对既有建筑改造的新课题。“房子的进化是以人的需求为原点的，老房子也是曾经的‘好房子’，能不能有适当的标准体系来引导和评价既有住宅的提升更新工作？这肯定会比新建小区更复杂，但却是所有住宅最终都要面对的问题。”

　　“好房子”之所以难，是因为它不是一个可以被标准化量产的产品，而是千万人生的栖居之所，是城市与人的接口，是时代变迁的映照。它必须真实回应个体的需求，又能与城市的发展节奏合拍；既要经得起市场的检验，也要承载对美好生活的想象；它不仅是一座建筑的完成，更是一种生活方式的开始。

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